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10月25日全國大部分地區(qū)存量房貸利率批量下調(diào)30個基點（BP），這一政策舉措無疑為眾多貸款人帶來了實質(zhì)性的減負(fù)效果。同時，政策制定者期望通過此舉穩(wěn)定存量房貸規(guī)模，減少因利率過高而導(dǎo)致的提前還款潮，進(jìn)而維護(hù)銀行的房貸業(yè)務(wù)穩(wěn)定。而此舉更深層次的意義在于，降息旨在提升樓市的流動性，促進(jìn)樓市回暖和房地產(chǎn)市場復(fù)蘇。但是，降息作為貨幣政策的一種價格工具，其效果的發(fā)揮并非孤立存在，不但存在明顯的局限性，還與市場預(yù)期緊密相關(guān)。以降息為抓手，促進(jìn)市場預(yù)期改善才是此輪貨幣政策應(yīng)有的著力點。

一、降息發(fā)揮作用的實質(zhì)：推動居民加杠桿

降息的直接作用是降低資金成本，刺激貸款需求。在房地產(chǎn)市場，這意味著購房者可以以更低的成本獲得貸款，進(jìn)而增加購房的意愿和能力。然而，降息本身并不足以直接推動樓市回暖，它更多地是提供了一個有利于購房者加杠桿的市場環(huán)境。要真正發(fā)揮降息的作用，還需要購房者愿意并能夠增加貸款，即加杠桿。

二、居民加杠桿的前提：市場預(yù)期的改善

樓市是一個典型的“買漲不買落”市場。購房者的購房決策往往受到市場預(yù)期的深刻影響。當(dāng)市場預(yù)期房價將持續(xù)上漲時，購房者傾向于積極入市，甚至不惜加杠桿購房；而當(dāng)市場預(yù)期房價將下跌或保持穩(wěn)定時，購房者則可能持幣觀望，甚至提前還款以減少負(fù)債，此時降息很難提升居民加杠桿的意愿。因此，居民加杠桿的前提是市場預(yù)期的改善。只有當(dāng)購房者對未來樓市持有樂觀預(yù)期時，他們才會愿意增加貸款，推動樓市回暖。

三、預(yù)期下行之下，樓市無法獨樹一幟

如果說經(jīng)濟(jì)上行期樓市是推動經(jīng)濟(jì)增長的重要動力之一的話，那么在預(yù)期下行的情況下，樓市無法擺脫經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本面的影響而獨樹一幟，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況和預(yù)期的改善是樓市預(yù)期改善的基礎(chǔ)和前提。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力時，居民收入預(yù)期不穩(wěn)定，就業(yè)環(huán)境惡化，這些因素都會直接影響購房者的購房能力和意愿，更不要說加杠桿了。因此，要改善樓市預(yù)期，必須先從宏觀經(jīng)濟(jì)層面入手，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，提升居民收入水平和就業(yè)質(zhì)量。

四、降息局限性：無法單獨解決市場預(yù)期問題

盡管降息可以降低資金成本，刺激貸款需求，但降息本身并不能解決市場預(yù)期問題。在預(yù)期下行的情況下，即使降息幅度再大，也可能無法激發(fā)購房者的購房熱情和提升其購房意愿。因為購房者更關(guān)注的是未來的房價走勢和自身的經(jīng)濟(jì)狀況，而非當(dāng)前的貸款利率。因此，僅僅依靠降息是不夠的，必須通過多種手段綜合施策，改善市場預(yù)期。

五、精準(zhǔn)降息，多措并舉，以貨幣政策為抓手促進(jìn)市場預(yù)期有效改善

在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時期，降息作為貨幣政策的重要工具，對于促進(jìn)市場預(yù)期的改善具有深遠(yuǎn)的意義。不過，降息并非簡單的利率下調(diào)，而是需要精準(zhǔn)施策，與其他政策措施協(xié)同作用，才能真正達(dá)到改善預(yù)期的效果。

1、精準(zhǔn)降息，差異化實施

降息政策應(yīng)針對不同行業(yè)、不同地區(qū)和不同群體實行差異化策略。例如，對于房地產(chǎn)市場，特別是剛需和改善型購房需求，可適當(dāng)加大降息力度，降低貸款成本，激發(fā)市場活力。同時，對于中小企業(yè)和創(chuàng)新型企業(yè)，也應(yīng)給予更多的利率優(yōu)惠，以支持其發(fā)展和創(chuàng)新。在實施降息時，要注重政策的透明度和可預(yù)期性。通過官方渠道及時、準(zhǔn)確地發(fā)布降息信息，引導(dǎo)市場預(yù)期，避免市場恐慌和誤解。

2、加強(qiáng)政策協(xié)同，形成合力

降息政策需要與財政政策、產(chǎn)業(yè)政策等形成有效協(xié)同，共同作用于市場預(yù)期的改善。例如，在降息的同時，可以加大財政支出的力度，支持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)等領(lǐng)域的投資，提高經(jīng)濟(jì)增長潛力。同時，通過產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)資金流向新興產(chǎn)業(yè)和高端制造業(yè)，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。此外，還應(yīng)加強(qiáng)金融監(jiān)管，防范金融風(fēng)險。在降息過程中，要密切關(guān)注金融市場動態(tài)，及時發(fā)現(xiàn)和處置潛在風(fēng)險點，確保金融市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展。

3、完善金融市場體系，提高傳導(dǎo)效率

一個高效、開放的金融市場體系是降息政策有效傳導(dǎo)的關(guān)鍵。因此，應(yīng)加快金融市場的改革和發(fā)展，提高金融市場的深度和廣度。例如，可以推動利率市場化改革，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)的定價能力和風(fēng)險管理水平；加強(qiáng)金融基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高金融市場的透明度和流動性；推動金融創(chuàng)新和金融科技的發(fā)展，提高金融服務(wù)的效率和便捷性。

4、加強(qiáng)市場預(yù)期管理，引導(dǎo)理性預(yù)期

市場預(yù)期是影響降息政策效果的重要因素。因此，應(yīng)加強(qiáng)市場預(yù)期管理，通過媒體宣傳、專家解讀等方式，引導(dǎo)公眾理性看待降息政策，避免過度解讀和誤讀。同時，要密切關(guān)注市場動態(tài)和公眾情緒的變化，及時調(diào)整政策方向和力度，確保政策能夠順應(yīng)市場變化和公眾需求。

5、建立健全反饋機(jī)制，持續(xù)優(yōu)化政策

降息政策的實施效果需要通過反饋機(jī)制進(jìn)行監(jiān)測和評估。因此，應(yīng)建立健全降息政策的反饋機(jī)制，及時收集和分析政策實施過程中的問題和困難，為政策的調(diào)整和完善提供依據(jù)。同時，要鼓勵公眾積極參與政策反饋，提出寶貴的意見和建議，共同推動政策的不斷完善和優(yōu)化。在具體實施中，可以通過建立專門的政策反饋平臺、開展問卷調(diào)查、召開座談會等方式，廣泛收集公眾對降息政策的意見和建議。對于反饋中反映的問題和困難，要及時進(jìn)行研究和分析，提出解決方案和改進(jìn)措施。

綜上所述，以降息為抓手促進(jìn)市場預(yù)期改善需要精準(zhǔn)施策、多措并舉。通過差異化降息、政策協(xié)同、完善金融市場體系、加強(qiáng)市場預(yù)期管理和建立健全反饋機(jī)制等措施，可以推動降息政策更好地發(fā)揮效果，促進(jìn)市場預(yù)期的改善和推動樓市的真正回暖、房地產(chǎn)行業(yè)的真正復(fù)蘇，從而推動經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長。（財富中文網(wǎng)）

作者柏文喜為財富中文網(wǎng)專欄作家，中國企業(yè)資本聯(lián)盟中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

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編輯：劉蘭香