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對(duì)于所有原來在房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)的人而言，目前他們最關(guān)心的問題可能有兩個(gè)。第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)才能止跌？為何救市政策已經(jīng)應(yīng)出盡出，市場(chǎng)卻依舊疲軟，人心依舊恐慌？第二，如果說房地產(chǎn)行業(yè)的下半場(chǎng)是城市更新，也看到國(guó)家不斷出臺(tái)相關(guān)的鼓勵(lì)政策，那么在城市更新領(lǐng)域到底能否賺錢，到底適合怎樣的玩家進(jìn)場(chǎng)？

第一個(gè)問題，就我自己當(dāng)下的感覺，如果一個(gè)市場(chǎng)是有效市場(chǎng)，漲漲落落其實(shí)是有規(guī)律的，也就是所謂的周期論，那么中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前無論是從橫向比較（和國(guó)際同類城市相比），還是從跌幅來看，應(yīng)該都已經(jīng)調(diào)整到位（所以有經(jīng)濟(jì)學(xué)家說現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)已無泡沫）。但中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰不是個(gè)完全的市場(chǎng)，尤其受政策和人心影響巨大，當(dāng)人心高漲時(shí)，就算政策在打壓，房地產(chǎn)的漲勢(shì)依然難以遏制；而當(dāng)人心不穩(wěn)時(shí)，就算政策已經(jīng)完全轉(zhuǎn)向了，市場(chǎng)上仍彌漫著看空的氣氛。

什么時(shí)候或者說什么信號(hào)出現(xiàn)可以扭轉(zhuǎn)人們的預(yù)期？具體時(shí)間當(dāng)下我想無人可以給出答案，但從最近的政策方向看（尤其是8月3日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)服務(wù)消費(fèi)高質(zhì)量發(fā)展的意見》），你會(huì)發(fā)現(xiàn)高層已經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題出在需求側(cè)，開始對(duì)以往一些對(duì)相關(guān)行業(yè)打壓矯枉過正的做法進(jìn)行修正，大有休養(yǎng)生息的架勢(shì)，而只有當(dāng)人們不再只想存錢和躺平，有更多的人開始考慮積極進(jìn)取，人心才會(huì)逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)這個(gè)承載著中國(guó)大部分人財(cái)富的大蓄水池才會(huì)水漲船高，平穩(wěn)著陸。

第二個(gè)問題是直到昨晚和愿景集團(tuán)副總裁胡峰的對(duì)話結(jié)束，我才得到一個(gè)完整的拼圖。他認(rèn)為，在最初只針對(duì)老舊小區(qū)改造的“勁松模式”時(shí)，收入來源主要來自三大類：經(jīng)營(yíng)類、政府類和物業(yè)類，而在經(jīng)過八年的迭代到了做民主村時(shí)，其實(shí)已經(jīng)是片區(qū)統(tǒng)籌更新，他們總結(jié)過自己踩過的坑，才清晰得到答案。

在他看來，城市更新主要盈利模式就是四種：運(yùn)營(yíng)增效、資產(chǎn)增值、開發(fā)聯(lián)動(dòng)和工程分潤(rùn)。他們得到的一個(gè)血的教訓(xùn)是：公益和市場(chǎng)一定要清晰區(qū)分，該政府主體去做的事情一定不要越界，市場(chǎng)主體要做的事情就是服務(wù)介入，可以是“微利可持續(xù)”，但一定要算好資金平衡的賬，“留改拆增”不要教條的去理解或限制，只有可運(yùn)營(yíng)的空間足夠充分，“政府引導(dǎo)基金+社會(huì)資本+專項(xiàng)貸款”的結(jié)構(gòu)性融資到位，才有可能做到“以點(diǎn)帶面再帶片，以示范區(qū)的頭羊效應(yīng)激活更大范圍的自主更新”，這樣才是真正的適合社會(huì)資本進(jìn)入的可持續(xù)的城市更新。

根據(jù)他的啟發(fā)，我們可以看到，針對(duì)各自的資本屬性和專業(yè)特長(zhǎng)，進(jìn)入城市更新這個(gè)賽道且可以賺到自己能賺到的錢的玩家包括以下五類：一是想賺工程款的各類建筑公司，這其實(shí)已經(jīng)成為一股洪流，甚至很多設(shè)計(jì)院也是在其中分一杯羹的；二是想通過城市更新拿到配建土地指標(biāo)，然后繼續(xù)做房地產(chǎn)開發(fā)（畢竟是市中心的新增建設(shè)用地）的開發(fā)商們，典型如華潤(rùn)、萬科，其具備非常綜合的運(yùn)營(yíng)能力，而如果只會(huì)蓋房子的開發(fā)商可拿不到這樣的項(xiàng)目；三是針對(duì)產(chǎn)權(quán)清晰有完整的資產(chǎn)屬性的項(xiàng)目會(huì)有諸如高和資本這樣的專業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)來投，隨著REITs的不斷擴(kuò)容和有意引導(dǎo)，這會(huì)變成存量資產(chǎn)盤活的主賽道；四是具有綜合服務(wù)能力的運(yùn)營(yíng)商，就像愿景集團(tuán)這樣的玩家，懂得開發(fā)各種收入來源，可以妥善解決在地各種復(fù)雜關(guān)系，可以“從指甲縫里摳出錢”，賺的其實(shí)是城市更新里細(xì)水長(zhǎng)流的小錢，單個(gè)看似乎不多，但只要持之以恒，形成一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模，其實(shí)是更穩(wěn)固的收入；五是具有開拓性創(chuàng)造能力的策動(dòng)型產(chǎn)業(yè)招商公司，典型如盈展、瑞安、郎園、東方正火、智慧山等，他們具有清晰的產(chǎn)業(yè)梳理能力，有強(qiáng)大的故事創(chuàng)造力，可以打造強(qiáng)大的目的性IP，形成產(chǎn)業(yè)聚合的同時(shí)完成區(qū)域的城市化升級(jí)。

以上就是我對(duì)前文所述兩個(gè)問題的思考和答案，那些一直在堅(jiān)持做“難而正確的事”的從業(yè)者，用他們付出的代價(jià)和教訓(xùn)為后來者掃清障礙，給了我們所有人信心。沿著這條看得見光明的路（雖然一開始是崎嶇小路），大家有望走出這令人窒息的漫長(zhǎng)的季節(jié)，等來屬于我們自己的氣定神閑之時(shí)。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者陳方勇為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，HuanXin創(chuàng)始合伙人、筑夢(mèng)師主理人

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編輯：劉蘭香