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最近政策端加大了對房企融資的支持力度，尤其是“金融16條”強(qiáng)調(diào)“對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”，提出了由央行直接認(rèn)購民營房企發(fā)行的債券以及以銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管賬戶資金等“第二支箭”。另外，11月21日央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開全國商業(yè)銀行信貸工作座談會，央行副行長潘功勝表示在前期推出的“保交樓”專項(xiàng)借款的基礎(chǔ)上，央行將面向6家商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃，為商業(yè)銀行提供零成本資金，以鼓勵(lì)其支持“保交樓”工作。

針對各銀行較為關(guān)注的房地產(chǎn)貸款集中度管理問題，潘功勝還明確將房地產(chǎn)貸款集中度管理的過渡期延長兩年。目前該結(jié)構(gòu)性政策工具具體操作方案正在向商業(yè)銀行征求意見，并將于近期推出，以推動“保交樓”工作加快落實(shí)，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

但是從當(dāng)前的實(shí)際融資面來看，這些政策之下獲得融資的房企除了國央企之外，依然還是以少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企為主，對于大多數(shù)陷入困境、渴望融資卻難以獲得金融機(jī)構(gòu)青睞的房企而言，這些政策依然如掛在天邊的彩虹一樣絢麗多姿卻遙不可及。

就政策出臺的訴求而言，顯然政策層已充分認(rèn)知到，在可以預(yù)見的無法順利完成負(fù)債發(fā)展模式轉(zhuǎn)型及無法擺脫對土地財(cái)政依賴的期間內(nèi)，保持房地產(chǎn)行業(yè)較高的市場化程度對于維持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤和維護(hù)就業(yè)的重要性，因此近期密集發(fā)布的一系列政策都是旨在維護(hù)民營房企必要的市場存在與市場份額。

從去年第四季度以來促進(jìn)樓市回暖政策的推出頻率、力度都在不斷加大，甚至還推出了央行直接下場認(rèn)購民營房企債券，以及中央財(cái)政貼息保交樓專項(xiàng)貸款等專項(xiàng)措施。這也表明之前所推出的系列政策在實(shí)際執(zhí)行與實(shí)施中，要么陷入了政策空轉(zhuǎn)，要么基本失效或者效力甚微。而“金融16條”強(qiáng)調(diào)對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，反過來也表明現(xiàn)實(shí)環(huán)境中這個(gè)問題確實(shí)普遍存在且比較嚴(yán)重。不過事實(shí)上，以上看起來力度越來越大、頻率也來越高的政策的密集推出，在缺乏具體實(shí)施措施情況下，很容易變成空洞的口號。

其他的相關(guān)政策更是如此。以銀行保函取代預(yù)售資金監(jiān)管這一措施而言，出險(xiǎn)房企和處于困境中的房企因?yàn)樾庞萌笔Ф鴮?dǎo)致銀行根本無法出具保函。之前所推出的以國家隊(duì)出面提供增信措施來支持民營房企發(fā)債的舉措，貌似政策力度很大，但是增信機(jī)構(gòu)需要提供的反擔(dān)?；蛸|(zhì)押措施比房企直接向銀行融資更苛刻之外，還要付出相當(dāng)?shù)馁M(fèi)用，從而讓其只能成為優(yōu)質(zhì)民企給自己錦上添花的宣傳品，而實(shí)際上真正的落地額度與覆蓋面都相當(dāng)有限。縱觀此輪行業(yè)周期轉(zhuǎn)向之后每一次政策的推出，大都強(qiáng)調(diào)了市場化和法制化原則，而金融機(jī)構(gòu)的市場化操作必然需要符合自身對融資房企的信用要求和增信措施，這是渴望融資的出險(xiǎn)房企和處于困境的房企所無法提供的。

另外，從正在努力履約的房企現(xiàn)狀來看，市場下行本來就讓銷售和融資的雙重壓力疊加變成了企業(yè)維持運(yùn)營的重壓，因此國家層面三令五申強(qiáng)調(diào)保交樓和為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)而頻繁出政策。但另一方面，地方政府在財(cái)政壓力下為財(cái)政增收又反過來對運(yùn)行中的房企和已交房的項(xiàng)目公司不斷加大稅收征繳力度，迫使這些企業(yè)走向資金鏈斷裂的邊緣。

比如土地增值稅預(yù)繳制之下一般都存在征過頭稅現(xiàn)象，所以通常情況下項(xiàng)目清算時(shí)基本都能退一部分稅，而目前的現(xiàn)實(shí)是地方稅務(wù)當(dāng)局掘地三尺要讓企業(yè)進(jìn)行稅收補(bǔ)繳。山東濱州有個(gè)老項(xiàng)目，清算時(shí)稅務(wù)部門非要違背基本事實(shí)按新項(xiàng)目對待，迫使開發(fā)企業(yè)不但沒有獲得預(yù)期的退稅卻被迫多補(bǔ)繳4000多萬的土增稅，讓本已困難的開發(fā)商更是雪上加霜。該企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，在當(dāng)前慘淡的市場形勢下好不容易想盡一切辦法，冒著資金違規(guī)流向房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)了舉債交房，達(dá)到清算條件了而稅務(wù)局又追著不放，誰又能體諒企業(yè)和企業(yè)家的難處呢？工資拖欠了，職工就會仲裁；農(nóng)民工工資拖欠了，農(nóng)民工就會上訪；施工款結(jié)算慢了，施工企業(yè)不高興了；地方財(cái)政沒錢了，又要加大“查稅”力度。這也就促使企業(yè)只能放棄努力以選擇躺平，什么都不做了而將問題都拋給社會就反而好過了，各方就又都來充當(dāng)“救世主”了。

確實(shí)，疫情之下國家出臺了不少惠民政策和稅收優(yōu)惠政策，可都落實(shí)不到具體的房企中來。這位房企負(fù)責(zé)人所敘述的保交樓中的艱難困苦與基層政府在政策落實(shí)中的問題具體而微，但是救行業(yè)、救市場目前已然是政策層的共識。每一次新政策的出臺似乎只是僅僅成了媒體和資本市場的短暫狂歡，卻不見樓市回暖的真實(shí)反應(yīng)，甚至在“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季樓市依然在持續(xù)下行，且至今沒有止跌的跡象。因此從目前來看，政策在市場傳導(dǎo)機(jī)制中因?yàn)樾袠I(yè)流動性的普遍缺失、行業(yè)信心的極度虛弱，以及政策執(zhí)行中的不到位和執(zhí)行走樣而效果甚微，這表明在目前的情況下僅僅依靠市場機(jī)制已很難實(shí)現(xiàn)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場回暖與行業(yè)復(fù)蘇了。

所以，如果要推動行業(yè)信心修復(fù)和樓市回暖產(chǎn)生真正效果，可能需要考慮采取一些超出市場化原則的措施，比如政府直接入市或者以政府信用背書來解決市場機(jī)制之下的市場信心難以修復(fù)和大多數(shù)民營房企的信用缺失問題。實(shí)際上這并不違背市場經(jīng)濟(jì)原則，這也是西方各國在經(jīng)濟(jì)危機(jī)、金融危機(jī)等極端情況之下的歷史經(jīng)驗(yàn)。比如2008年次貸危機(jī)中的美國兩大汽車公司和花旗集團(tuán)，就是依靠聯(lián)邦財(cái)政部的直接巨額注資而得以度過危機(jī)和恢復(fù)經(jīng)營的。

同時(shí)，中央政府和地方政府可以以政府信用發(fā)行特別債券，或者支持央國企和政府平臺公司發(fā)行特別債券來注入市場端和資金端，并對這些資金實(shí)施封閉管理，從而以較低的資金風(fēng)險(xiǎn)代價(jià)來促進(jìn)市場信心的修復(fù)和市場機(jī)制的恢復(fù)運(yùn)轉(zhuǎn)。否則，后續(xù)推出再多的貌似力度更大的政策，可能仍然會在市場傳導(dǎo)失靈中消失于無形，而不會產(chǎn)生什么真實(shí)效果。

從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與樓市運(yùn)行來看來，短期看資金，長期看銷售，因此在當(dāng)前已經(jīng)出現(xiàn)市場和政策雙向失靈的情況下，以政府直接入市或政府信用背書來修復(fù)市場信心，從而讓市場機(jī)制恢復(fù)效力，讓政策傳導(dǎo)實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果，可能是當(dāng)下政策層面和行業(yè)需要著重思考的問題了。更何況房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前所出現(xiàn)的困境不僅僅只是過往的行業(yè)調(diào)控所造成的，而是長期以來負(fù)債發(fā)展模式和土地財(cái)政相互交織與相互糾纏共同作用所形成的。

這既是市場和行業(yè)自身的問題，也反映出經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的根源性問題，而目前的救房企、救行業(yè)和救市場，更多是出于救經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤以及救財(cái)政、緩解財(cái)政支出燃眉之急的短期考慮，市場化救市方式已被事實(shí)證明很難奏效。因此，只能以政府直接參與的形式，在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)保交樓的同時(shí)促進(jìn)行業(yè)信心修復(fù)和市場機(jī)制的恢復(fù)，就長期而言則必須讓房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與土地財(cái)政徹底脫鉤，只有如此，中國的房地產(chǎn)行業(yè)才會有未來。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

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編輯：劉蘭香