這次大會(huì)之后，很多方向性問題其實(shí)已經(jīng)非常明確了?？梢灶A(yù)見，經(jīng)過行業(yè)性大洗牌，撇清泡沫（比如最近北京的大宗交易成交基本上都是市場評估值的七折，就是撇清泡沫后的資產(chǎn)價(jià)值體現(xiàn)），中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始筑底企穩(wěn)，這也就是熟悉中國國情有遠(yuǎn)見的投資機(jī)構(gòu)選擇此時(shí)下場抄底的真實(shí)原因。
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早晨，在一個(gè)全是企業(yè)家和投資家的高端投資群里，我轉(zhuǎn)了一篇關(guān)于港資開始抄底內(nèi)地房地產(chǎn)的文章，結(jié)果引起了不小的爭論。大概是受昨天港股、A股還有中概股暴跌的影響，群里顯然彌漫著恐懼的心態(tài)，有人就在質(zhì)疑：“抄底內(nèi)地房地產(chǎn)？應(yīng)該還是在下行通道中吧？看到的都是拋不出去的房……”我則回答：“中國的房市跟股市有著根本的不同，千萬別拿股市的思維來看房市。”
這時(shí)群里有五大行的資深人士給出了他們的客觀觀察：目前就寫字樓市場來看，一方面受經(jīng)濟(jì)影響空置率確實(shí)在上升，但另一方面大宗交易還是有不少成交，這時(shí)抄底購入的都是壓箱底的便宜貨。而至于買家是誰，一方面是國央企“救市”在以骨折價(jià)購入民企優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，另一方面則是熟諳中國市場的外資機(jī)構(gòu)也在伺機(jī)而動(dòng)。這種情況還不光發(fā)生在一線城市，甚至連原來非常不活躍的弱二線城市都在買買買。
為什么會(huì)這樣？正好最近看溫伯陵講歷史講到“延續(xù)兩千年的國策——重農(nóng)抑商”，我想大概就能回答這個(gè)問題，順便可以理解很多國家層面上的經(jīng)濟(jì)大動(dòng)作。就此說說我的理解。為何自商鞅變法以來中國施政的基本國策都是“重農(nóng)輕商”呢？道理很簡單，因?yàn)椤稗r(nóng)”代表的就是實(shí)體經(jīng)濟(jì)（古代沒有制造業(yè)，農(nóng)業(yè)就是生產(chǎn)項(xiàng)目，代表生產(chǎn)力），而“商”代表的就是虛擬經(jīng)濟(jì)（不直接創(chuàng)造價(jià)值，而通過倒賣獲取利潤，不生產(chǎn)而食利），本末很清楚，重農(nóng)就是鼓勵(lì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，抑商就是抑制過多的中間環(huán)節(jié)的逐利行為。而且對于國家來說，農(nóng)業(yè)所代表的實(shí)體經(jīng)濟(jì)對應(yīng)的是固定資產(chǎn)投資，創(chuàng)造的財(cái)富是帶不走的（因?yàn)橥恋厥菐Р蛔叩?，跑得了和尚跑不了廟），而商人所代表的虛擬經(jīng)濟(jì)是流動(dòng)的經(jīng)濟(jì)，財(cái)富是可以隨時(shí)跑路的（所謂“資本沒有祖國”），對于一國的財(cái)政來說，當(dāng)然是抓實(shí)體經(jīng)濟(jì)更加牢靠（這點(diǎn)現(xiàn)在就連美國也開始意識到了）。“重農(nóng)抑商”也并非不要商業(yè)，幫助實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行正常流通的商業(yè)行為還是需要的，但對“富可敵國”對話語權(quán)有訴求的壟斷資本就會(huì)保持警惕，一定會(huì)用行政手段來進(jìn)行打壓（這也是反壟斷法的目的吧）?；仡欀袊鴼v史，要想長治久安就必須堅(jiān)持這樣的國策，抑制逐利行為泛濫，讓人們回到安居樂業(yè)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，才能保持長久的繁榮與穩(wěn)定。
理解了這個(gè)道理再來看中國的股市與房市，為什么在中國老百姓的觀念里永遠(yuǎn)都是“炒股”和“買房”？就是因?yàn)樵诖蠹倚闹泄墒芯褪且粋€(gè)投機(jī)賺外財(cái)?shù)牡胤剑I房往往跟成家立業(yè)掛鉤代表著安定和一生的投資。有挑戰(zhàn)者或許會(huì)說“不是也有炒房的嗎？比如溫州炒房團(tuán)”，是啊，這也就是為什么這些年房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控始終堅(jiān)持“房住不炒”的原因所在，在治理者心中房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)是符合實(shí)體經(jīng)濟(jì)特征的，加上土地國有，在房上產(chǎn)生的長期財(cái)富積累都是可以被鼓勵(lì)的，而如果是“炒房”性質(zhì)就完全不一樣，就是沒有創(chuàng)造任何價(jià)值的套利行為，會(huì)嚴(yán)重危害整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，就必須打壓。中國的股市為什么這么容易波動(dòng)？就是因?yàn)樗鼘?yīng)大多概念的成分，想象力一旦破滅，市值就自然崩塌。中國的房市為什么可以保持堅(jiān)挺？就是因?yàn)樗鼘?yīng)的實(shí)際上就是中國城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)越厚重，吸引來的人口質(zhì)量越高，房價(jià)就越有支撐，即使短期有泡沫，也很快會(huì)被上升勢頭給填實(shí)（這就是北上廣深這樣一線城市房價(jià)的底層支撐）。你說在中國買房是不是比炒股靠譜的多？
這次大會(huì)之后，很多方向性問題其實(shí)已經(jīng)非常明確了，那么今后中國的房地產(chǎn)市場會(huì)如何發(fā)展？會(huì)像股市這樣脆弱嗎？有幾個(gè)基本面需要搞清楚：1、行業(yè)性的債務(wù)危機(jī)是否已經(jīng)出清？2、國家層面從緊的調(diào)控政策是否已經(jīng)放松？3、行業(yè)格局是否調(diào)整到位，主體企業(yè)是否健康？4、中國的城市化進(jìn)程是否已經(jīng)結(jié)束？5、房地產(chǎn)市場是否還有足夠發(fā)展空間？答案大家可以自己去找自己去驗(yàn)證，有一個(gè)基本上是公認(rèn)的事實(shí)是：如今房地產(chǎn)市場的頭部已經(jīng)基本上從原來激進(jìn)型民企為主轉(zhuǎn)向國央企和穩(wěn)健型民企為主（因?yàn)榍罢呋径急├琢?，很多將?huì)徹底退出市場），以REITs為代表的金融政策也會(huì)更鼓勵(lì)租賃，這就讓房地產(chǎn)市場的可控程度大大提高，未來大概率這些幸存者會(huì)緊跟政策引導(dǎo)的方向，更多的轉(zhuǎn)向長期持有運(yùn)營，更多的去與產(chǎn)業(yè)結(jié)合，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)保駕護(hù)航（包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)、實(shí)體商業(yè)、租賃住房等將成為主流產(chǎn)品），就算是商品住宅也會(huì)更向剛需貼近（近期的返稅政策就說明了這點(diǎn)）?？梢灶A(yù)見，經(jīng)過行業(yè)性大洗牌，撇清泡沫（比如最近北京的大宗交易成交基本上都是市場評估值的七折，就是撇清泡沫后的資產(chǎn)價(jià)值體現(xiàn)），中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始筑底企穩(wěn)，這也就是熟悉中國國情有遠(yuǎn)見的投資機(jī)構(gòu)選擇此時(shí)下場抄底的真實(shí)原因。
順便一道回答近期很多朋友關(guān)心的問題：北京上海這樣一線城市的房子還可以買嗎？我統(tǒng)一的回答是：可以買，但盡量靠近內(nèi)城或主要經(jīng)濟(jì)增長區(qū)（比如北京就應(yīng)該是中關(guān)村附近），手里盡量不要持有超過兩套以上的閑置房產(chǎn)，盡可能不貸款或少用杠桿，盡可能鎖定靠譜的運(yùn)營主體（自己有經(jīng)營能力當(dāng)然最好，我的一位上海圈內(nèi)老友近年來從輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)入重資產(chǎn)投資，自己選地段自己找人經(jīng)營，目前戰(zhàn)績是平均年化收益30%，最高能做到70%！這還是在疫情期間實(shí)現(xiàn)的），你要相信穩(wěn)定的中國經(jīng)濟(jì)所蘊(yùn)含的巨大能量，不用投機(jī)一樣可以創(chuàng)造財(cái)富，還更踏實(shí)，可以安心睡覺。
“別人貪婪我恐懼，別人恐懼我貪婪”。都在學(xué)巴菲特，那么巴菲特的這句名言有誰能真正做到呢？關(guān)于未來我們已經(jīng)非常確定了，此時(shí)決定成敗的就是你的眼光和定力了。人人都能賺錢的時(shí)代顯然早已經(jīng)過去，未來只屬于那些看清真相繼續(xù)努力前行的人們?。ㄘ?cái)富中文網(wǎng)）
作者陳方勇為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，HuanXin創(chuàng)始合伙人、筑夢師主理人
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編輯：劉蘭香
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