隨著萬物云的上市，物業(yè)管理行業(yè)可謂開始了一下新時(shí)代。目前，物業(yè)所做的“科技賦能”還停留在物業(yè)管理的技術(shù)應(yīng)用以及公司運(yùn)營層面，而未來會真正落到整個行業(yè)生態(tài)之中?？v觀物業(yè)行業(yè)的頭部企業(yè)，包括已經(jīng)上市的碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活以及排隊(duì)上市的龍湖智創(chuàng)生活、萬達(dá)商管等，相較而言萬物云的不同之處在于業(yè)務(wù)綜合性更強(qiáng)，也更強(qiáng)調(diào)科技賦能與可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，物業(yè)股的估值會隨著萬物云的上市而分化愈加明顯，加快行業(yè)內(nèi)部整合。
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今年港股最大的IPO來了，而這一主角就是內(nèi)地物業(yè)管理領(lǐng)域的頭部企業(yè)、源自萬科的萬物云。以萬物云的體量和不急于上市的過往，以及系出名門的身世和眾多知名基石投資人捧場的陣勢，說不受市場關(guān)注那肯定不是真話。
萬科分拆物業(yè)上市，無論對于萬物云本身的獨(dú)立發(fā)展，還是提升萬物云和萬科的流動性，進(jìn)而提升萬科的股價(jià)與市值、支持萬科與萬物云的后續(xù)業(yè)績成長和融資都是十分利好的。因此雖然看起來在當(dāng)前市況較差的情況下實(shí)現(xiàn)上市貌似有些不劃算，但是在目前看不到行業(yè)轉(zhuǎn)暖時(shí)限而萬科又存在流動性壓力的情況之下，萬物云上市至少有助于改善萬物云的資金基本面和提升萬科的流動性，有助于化解萬科的流動性壓力，總體上還是利大于弊的。這恐怕也是萬物云此次新股發(fā)行比例比較小，只占10%的重要原因之一。
從萬物云招股說明書披露的情況來看，公司獲得一眾明星基石投資者的加持，這似乎是其他物業(yè)公司上市時(shí)很少見的。萬科為萬物云引入明星基石投資者，除了有助于提振市場信心來協(xié)助發(fā)行任務(wù)順利完成之外，對于萬物云的股價(jià)也將同樣將起到提振和托底的作用。這其實(shí)也是萬物云在不太好的市況下為提升招股效果的另外一個重要舉措，是招股說明書中格外注重突出這一點(diǎn)的重要原因。
此次萬物云IPO估值約549.72億港元-615.08億港元。按照萬物云2021年20.4億港元?dú)w母凈利潤計(jì)算，靜態(tài)市盈率約為26.95倍-30.15倍，這一水平屬于物業(yè)板塊頭部企業(yè)水平，相對還是較高的，可以以華潤萬象生活等來對標(biāo)。自去年下半年以來，港股物業(yè)股市盈率經(jīng)歷較大滑落，華潤萬象生活從100倍下降至目前的約35倍，碧桂園服務(wù)從80倍下滑至目前的約10倍。因此萬物云的估值水平應(yīng)該說還是較為謹(jǐn)慎并留有余地的。
萬物云此次上市特別強(qiáng)調(diào)自己的非房地產(chǎn)與非物業(yè)屬性，更多的傾向于塑造自身的科技公司形象，這也是以“萬物云”來命名萬科旗下這個大型物業(yè)管理公司的初心。因?yàn)閺奈飿I(yè)管理板塊的業(yè)務(wù)創(chuàng)新角度來看，城市服務(wù)業(yè)務(wù)和科技賦能等方面比較受資本市場關(guān)注。萬物云上市的新故事體現(xiàn)在業(yè)務(wù)規(guī)模更大、業(yè)務(wù)范圍涵蓋了市場化程度更高和更穩(wěn)定的商辦物業(yè)、城市服務(wù)，并且萬物云也更強(qiáng)調(diào)科技屬性、平臺屬性與互聯(lián)網(wǎng)屬性。無論是以萬物云的體量還是運(yùn)營水平、科技質(zhì)量、成長性而言，萬物云上市都有助于改善物業(yè)板塊的基本面，提升板塊質(zhì)量與信心，并加強(qiáng)市場對物業(yè)板塊的關(guān)注。
就萬物云所強(qiáng)調(diào)的自身的科技屬性而言，其實(shí)之前很多物業(yè)管理企業(yè)也都打出過“科技賦能”概念。但現(xiàn)在資本市場不想聽虛幻的故事，而是想要看這些企業(yè)究竟以所謂的科技賦能做出了什么內(nèi)容和對其運(yùn)營有何提升。目前，物業(yè)所做的“科技賦能”還停留在物業(yè)管理的技術(shù)應(yīng)用以及公司運(yùn)營層面，而未來會真正落到整個行業(yè)生態(tài)之中。科技除了能改變物業(yè)管理行業(yè)的的技術(shù)與運(yùn)營之外，實(shí)際上最終還將改變行業(yè)的運(yùn)維方式與行業(yè)生態(tài)，乃至行業(yè)與社會、與其他行業(yè)的交互方式，但這些都是未來的事情，目前如果過于強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)之不顧是為了烘托本身的股價(jià)與市值而已。
縱觀物業(yè)行業(yè)的頭部企業(yè)，包括已經(jīng)上市的碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活以及排隊(duì)上市的龍湖智創(chuàng)生活、萬達(dá)商管等，相較而言萬物云的不同之處在于業(yè)務(wù)綜合性更強(qiáng)，也更強(qiáng)調(diào)科技賦能與可持續(xù)發(fā)展。雖然后兩者的上市預(yù)期對萬物云的資金流向在理論上會有分流壓力，但同屬板塊龍頭股的后兩者可能會吸引更多資金流向物業(yè)板塊和推動市場對物業(yè)板塊的關(guān)注度，反而可能會在板塊內(nèi)部分化效應(yīng)之下對萬物云股價(jià)產(chǎn)生正向影響。
今年以來，物業(yè)股估值低迷。富途證券研究報(bào)告指出，萬物云上市不可避免地會造成投資者調(diào)倉。筆者認(rèn)為處于物業(yè)股兩端的企業(yè)，也就是股價(jià)表現(xiàn)和未來走勢更好的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，以及股價(jià)低迷、看不到未來的較差企業(yè)，都會成為被調(diào)倉的重點(diǎn)企業(yè)，前者會被重點(diǎn)加倉，而后者會被拋棄，物業(yè)股的估值會隨著萬物云的上市而分化愈加明顯。
在萬物云登陸港交所之后，龍頭企業(yè)中僅有金地物業(yè)和龍湖智創(chuàng)生活尚未上市，而后者正在推進(jìn)上市進(jìn)程，這也意味著物業(yè)行業(yè)的資本化基本完成。在相對理性的行情下，接下來物業(yè)股在資本市場上一方面會加快板塊內(nèi)的分化，另一方面也會加快物業(yè)板塊內(nèi)的行業(yè)整合，出現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)、贏家通吃和一些弱勢企業(yè)被迫逐步退出的局面。物業(yè)行業(yè)競爭會更加激烈，競爭焦點(diǎn)會更加集中于企業(yè)規(guī)模與成長性層面，推動行業(yè)整合與并購重組的進(jìn)一步加速，行業(yè)集中度將加速上升。
總是，隨著萬物云的上市，物業(yè)管理行業(yè)可謂開始了一下新時(shí)代。（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
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編輯：劉蘭香
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