6月26日，北京發(fā)布樓市新政，首套房貸利率下限調(diào)整為5年期以上LPR減45個(gè)基點(diǎn)，調(diào)整后商貸利率下限為3.5%。新政同時(shí)也下調(diào)了首付比例，首套房最低首付比例從30%降到20%。按LPR-45BP計(jì)算，以200萬(wàn)商貸等額本，息30年為例，總利息（較利率為4.05%）可少22萬(wàn)元。
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“517”樓市新政的40天后，6月26日北京樓市新政千呼萬(wàn)喚始出來(lái)，首套房首付最低降至20%，房貸利率下限下探至3.5%，支持房子以舊換新，優(yōu)化家庭首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
北上廣深這四個(gè)一線城市，可謂是特大型城市的樓市方向標(biāo)，而且北京又極具象征性意義，因此樓市政策最為敏感，潛在的剛需購(gòu)房人群也最大，北京剛剛推出的政策，也是今年上半年國(guó)內(nèi)救樓市政策的縮影。
從2004年到2022年的近20年間，北京的房?jī)r(jià)幾乎就是一條穩(wěn)定上升的曲線，雖然近兩年開(kāi)發(fā)商顯得特別慘，樓市似乎也一下子來(lái)到寒冬，但是2021年春天的北京樓市，其實(shí)還是一片上漲的聲音，一轉(zhuǎn)眼也就不到三年時(shí)間，就到了也得“救市”的程度了，不得不說(shuō)是讓人大跌眼鏡。
從剛需人群來(lái)說(shuō)，一是新落戶人群和新北京人的購(gòu)房需求，二是老北漂的改善型購(gòu)房需求，比如一居換大兩居和三居。剛推出的樓市新政，對(duì)于這部分人群當(dāng)然是友好的，也可以促使一部分剛需人群從持幣待購(gòu)到馬上下單，但考慮到目前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，對(duì)于動(dòng)輒30年超長(zhǎng)周期的房貸還貸期而言，到底會(huì)有多少人敢于去改善型買房，其實(shí)是值得懷疑的，因此新政的最大受益者還是必須購(gòu)房的新北京人群，考慮到北京對(duì)于落戶的限制，這個(gè)人群并不大。
因此，要用政策杠桿來(lái)撬動(dòng)改善型人群的購(gòu)房需求，筆者認(rèn)為目前的政策還是不夠的，需要更大的力度來(lái)刺激。當(dāng)然，考慮到北京和上?，F(xiàn)在是國(guó)內(nèi)唯二核心城區(qū)限購(gòu)的大城市，因此政策工具肯定有，可以預(yù)計(jì)在接下來(lái)的一年內(nèi)也大概率會(huì)放松，或者明面上不松，實(shí)際執(zhí)行上卻不限購(gòu)。
從北京周邊天津刺激樓市的政策可以看出，真正刺激樓市的核武器是買房送戶口，天津的這一政策迅速吸引了一大批北漂人群的購(gòu)房剛需，未來(lái)北京和上海會(huì)不會(huì)到這個(gè)程度？上海郊區(qū)或許有可能，但北京幾乎是沒(méi)有可能性的，假如真的哪天開(kāi)放了這個(gè)政策窗口，那就是樓市真正見(jiàn)底的信號(hào)。
對(duì)于“517”樓市新政的真正落地效果，不需要看財(cái)經(jīng)新聞，直接去看美股和港股上市公司貝殼的股價(jià)走勢(shì)就行了，考慮到貝殼背后鏈家地產(chǎn)是國(guó)內(nèi)最大的房產(chǎn)中介，從過(guò)去一個(gè)多月的貝殼股價(jià)先漲后跌來(lái)看，下半年還需要更大力度的救樓市政策。
考慮到國(guó)內(nèi)商品房政策也就不到40年，大部分樓市消費(fèi)者并沒(méi)有見(jiàn)過(guò)真正意義上的樓市蕭條，這對(duì)于政策的制定者也是一樣的情況，如何去改變國(guó)內(nèi)樓市的預(yù)期，不僅需要經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的整體復(fù)蘇，也非?？简?yàn)政策制定者的洞察力和決斷力，對(duì)于一般的樓市消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，還是再等等看吧，除非你是不買房就無(wú)法結(jié)婚的剛需人群。（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者楊波為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，資深財(cái)經(jīng)媒體人，專注中概股研究
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編輯：杜曉蕾
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