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開(kāi)春伊始，包括杭州在內(nèi)的一二線城市樓市不斷迎來(lái)利好消息，包括北京在內(nèi)的二手房成交量也有所恢復(fù)，但考慮到買房者的預(yù)期、經(jīng)濟(jì)周期、房企現(xiàn)金流、居民實(shí)際收入等多重因素，筆者判斷，樓市短期真正見(jiàn)底的信號(hào)將是北京上海兩大城市放開(kāi)限購(gòu)，到時(shí)候再考慮反轉(zhuǎn)的可能性。

首先，從消息面上來(lái)看，3月14日杭州正式取消限購(gòu)措施，考慮到杭州開(kāi)完了亞運(yùn)會(huì)，本身極為倚仗的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)（比如阿里、直播電商）也已經(jīng)告別了高增速時(shí)期，貴為準(zhǔn)一線城市的杭州取消限購(gòu)也是預(yù)料之中的，至于限購(gòu)最嚴(yán)格的北京上海兩一線城市，筆者預(yù)計(jì)在近兩年內(nèi)也大概率會(huì)取消限購(gòu)。

事實(shí)上，限購(gòu)的大背景是房?jī)r(jià)飆升，房子成為了居民最核心的投資品，所以才有了限購(gòu)措施，假如房?jī)r(jià)不再飆升，甚至還出現(xiàn)了明顯的下跌，房子也不再是最核心的投資品，那么限購(gòu)措施也就沒(méi)有必要了，之前超一線城市的香港也是直接放開(kāi)樓市限購(gòu)，也就不難理解了，因此北京上海放開(kāi)限購(gòu)基本上就是板上釘釘，只不過(guò)是個(gè)時(shí)間問(wèn)題。

真正的問(wèn)題在于，在政府不惜代價(jià)來(lái)扶持房地產(chǎn)和樓市復(fù)蘇的情況下，國(guó)內(nèi)樓市有可能避免1990年前后日本泡沫經(jīng)濟(jì)的樓市失落三十年嗎？很多人看好房地產(chǎn)的未來(lái)，就是押寶土地財(cái)政，比如政府會(huì)直接購(gòu)買市場(chǎng)上的大量商品房，這種可能性當(dāng)然是有的，相信也有不少城市試圖要這么做了，但是假如用香港和新加坡兩個(gè)城市做標(biāo)桿，其實(shí)答案基本上已經(jīng)清晰了。

新加坡這兩年房?jī)r(jià)暴漲，政府也不得不采取極為嚴(yán)格的稅收手段，試圖來(lái)平息房?jī)r(jià)的不理性上漲，但顯然富人購(gòu)房者不在意這些高昂的稅賦，依然在新加坡買房買樓，而香港在完全放開(kāi)樓市限購(gòu)政策之后，房?jī)r(jià)也不過(guò)就是小幅度回暖，其根本原因就在于買房者的預(yù)期，買漲不買跌是全世界都一樣的定律，在一個(gè)資金瘋狂流入的城市，再嚴(yán)格的限購(gòu)也難以對(duì)沖買房者的動(dòng)力，相反，在一個(gè)資金流出的城市，限購(gòu)沒(méi)有了，在短暫春天之后就變成了溫水煮青蛙。

因此，對(duì)于國(guó)內(nèi)的一二線城市來(lái)說(shuō)，能夠媲美新加坡香港的也就北京上海，因此這兩城放開(kāi)限購(gòu)是可以刺激樓市消費(fèi)的，尤其是京漂滬漂的剛需購(gòu)房者，但即使是杭州這樣的超一線城市，包括周邊的南京、合肥等省會(huì)城市，在虹吸效應(yīng)之下，個(gè)人對(duì)于房?jī)r(jià)的未來(lái)并不樂(lè)觀。

道理其實(shí)很簡(jiǎn)單，對(duì)于有財(cái)力在杭州換大平層居住的富裕階層來(lái)說(shuō)，在上海限購(gòu)必然放開(kāi)的情況下，至少他會(huì)考慮上海的房子，除非真的想要在杭州養(yǎng)老買房，同樣的，北京周邊的天津，也會(huì)面臨一樣的尷尬。

當(dāng)然，考慮到華人天然沒(méi)有房子就沒(méi)有安全感的群體心態(tài)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，假如是剛需，那其實(shí)什么時(shí)候購(gòu)買都關(guān)系不大，甚至在這個(gè)很明顯不是拐點(diǎn)的時(shí)間點(diǎn)進(jìn)場(chǎng)，也是早買早享受，不需要有什么心理負(fù)擔(dān)，而享受到過(guò)去20年房?jī)r(jià)紅利的中年人來(lái)說(shuō)，就更應(yīng)該考慮房子本身的居住屬性，是不是宜居，假如過(guò)了這個(gè)心理關(guān)，其實(shí)買個(gè)安全感的心理需求，就值得去買套房。

總之，在中國(guó)樓市的黃金二十年已經(jīng)無(wú)可奈何花落去之后，關(guān)注房子本身的宜居屬性，而非投資屬性，將是必然，至于曾經(jīng)輝煌無(wú)比的購(gòu)房團(tuán)，雖然不會(huì)進(jìn)入歷史，但也會(huì)逐漸被邊緣化，至于還能活下來(lái)的房企，改善樓盤居住屬性的含金量，也會(huì)是轉(zhuǎn)型的必然，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，杭州的宜居屬性顯然也遠(yuǎn)超北京、上海、香港、新加坡等城市，因此假如是考慮養(yǎng)老的剛需，去杭州買套房也是不錯(cuò)的選擇，畢竟人生只有一次，與其幻想重啟人生，不如享受人生，買房如此，日常生活也是如此。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者楊波為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，資深財(cái)經(jīng)媒體人，專注中概股研究

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編輯：杜曉蕾