從穩(wěn)定預期的角度來說，目前房地產(chǎn)市場的供給側(cè)更為關鍵，因為如果沒有穩(wěn)定的供給和市場預期，真正的需求是很難去挖掘和引導的。同時我們也需反思，難以計數(shù)的政策干預和房地產(chǎn)市場的魔幻、躺平和分化，是因為“政策失靈”了，還是“市場未對資源配置起基礎性作用”？
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近日，住房和城鄉(xiāng)建設部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制工作視頻調(diào)度會議，要求在3月15日前，地級及以上城市要建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，并提出各城市要深入貫徹落實黨中央、國務院決策部署，乘勢而上，擴大融資協(xié)調(diào)機制成效。
這一部署，確實又是一次對房地產(chǎn)市場發(fā)展的有力支持?？梢灶A見的是，后續(xù)各部委具體的金融、稅收政策以及各地方的支持政策將會陸續(xù)出臺。
簡單來說，這是又一次從“供給側(cè)”來支持和促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策。關于中國房地產(chǎn)市場發(fā)展，我們已發(fā)表過多篇文章，見證房地產(chǎn)市場從火熱到魔幻、魔幻到躺平、躺平到分化等一系列的變化?？梢哉f，過去20多年中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，是一個可以寫進發(fā)展經(jīng)濟學的比較案例。而關于這次最新的政策，我們從兩個維度為大家提供思考，供大家參考。
首先，目前房地產(chǎn)市場供給和需求這兩個維度，哪一個維度對提升房地產(chǎn)市場更為重要？
關于提升和支持房地產(chǎn)市場的發(fā)展，有觀點認為目前“需求端”更為重要，因為人口數(shù)量下降、居民負債率提升、人均住房面積的增加、城市化的不斷發(fā)展等因素，都指向了房地產(chǎn)市場的需求減少。但也有觀點認為，“供給側(cè)”更為重要——因為中國房地產(chǎn)市場還是存在很大的結(jié)構(gòu)性需求和改善性需求，而目前供給側(cè)不穩(wěn)定，尤其是部分房地產(chǎn)企業(yè)的爆雷和爛尾，是造成購房者對未來市場觀望和成交量下降的主要原因，所以現(xiàn)在更重要的是，先從供給側(cè)發(fā)力，通過金融政策和地方支持，讓房地產(chǎn)企業(yè)和樓盤，以及土拍市場恢復良好健康的有序運行。
供給與需求，是經(jīng)濟學最基本的邏輯，也是現(xiàn)代商業(yè)最關鍵的兩個詞匯。而從目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展來說，無論是供給和需求，都有一個非常重要的前提——未來預期。這個預期包括地方政府對土拍市場的預期、房地產(chǎn)企業(yè)對未來的預期、銀行系統(tǒng)對房地產(chǎn)市場未來預期，以及最為重要的——居民對未來市場的預期。
如果沒有穩(wěn)定的預期這個前提，而僅從“居住”和“改善”去思考房地產(chǎn)市場的需求，可能是比較片面的。只有基于這個前提，多角度地去挖掘市場需求，從而滿足不同潛在購房者多層次、多結(jié)構(gòu)的需求，才可能找到潛在消費者的“真正需求”。
因此，從這個意義上說，房地產(chǎn)市場的供給側(cè)更為關鍵，供給側(cè)也是預期穩(wěn)定的一個最重要要素。如果沒有穩(wěn)定的供給和市場預期，需求是很難去挖掘和引導的。
當然，從另外一個方面來說，如果沒有一定的市場需求和成交量，供給側(cè)這邊也很難持續(xù)地運行下去。所以此時兩者就陷入了一個螺旋和矛盾狀態(tài)，這就像先有雞，還是先有蛋的問題。但個人認為，在目前這個實際情況和前提下，要解開這個問題的癥結(jié)，還是需要先從供給側(cè)這邊入手，因為這是更為基礎性的工作。
其次需要指出的是，支持或者抑制房地產(chǎn)的政策不斷推出，有其積極的意義，但政策的變化是否有必要更為審慎？
過去20多年來，房地產(chǎn)方面的政策可以說難以計數(shù)，即便是過去五年里，房地產(chǎn)政策和法規(guī)可能都超過百個了，其中有刺激市場的政策，也有抑制市場過熱的政策。而政策不斷推出和動態(tài)變化對房地產(chǎn)市場短期、中長期會帶來什么影響，也許不同的人有不同的感觸和回答。
“市場在社會主義市場經(jīng)濟中起基礎性配置作用”，這是我們社會主義市場經(jīng)濟的基本準則。
反思一下，難以計數(shù)的政策干預和房地產(chǎn)市場的魔幻、躺平和分化，是因為“政策失靈”了，還是“市場未對資源配置起基礎性作用”？
當然，無論如何，多數(shù)人還是中國經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場發(fā)展的受益者。但是，房地產(chǎn)政策的不斷動態(tài)變化，是否在未來需要更為審慎？這一點值得我們思考。一個健康、高效的市場離不開相對穩(wěn)定的政策環(huán)境，我們也相信目前房地產(chǎn)的困境只是階段性問題，也是經(jīng)濟周期的必經(jīng)之路。
“房子是用來住的”，真心希望每個人都能享受時代發(fā)展的紅利，住上自己心儀的房子。（財富中文網(wǎng)）
作者王磊為財富中文網(wǎng)專欄作家，資深營銷顧問
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編輯：劉蘭香
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