房貸合同隱性規(guī)則的設(shè)計在房價不斷上漲、能按時交樓的前提下，不會出現(xiàn)任何問題，反之則會暴露各種矛盾和沖突，正如深圳樓市正在經(jīng)歷的風波。蒙受損失的購房者當然值得同情，但其實經(jīng)濟的周期性、房市的上漲下跌和我們自己人生的起伏，都逃不開社會發(fā)展規(guī)律。
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2月26日，一條關(guān)于“深圳一樓盤大幅降價，業(yè)主欲斷貸斷供”的信息引發(fā)廣泛關(guān)注。該樓盤位于深圳市坪山區(qū)，項目名為璽悅臺，業(yè)主在2020年～2022年陸續(xù)購買了璽悅臺的新房，成交價近4萬元/平方米，但近期深圳房產(chǎn)中介宣稱該樓盤的銷售價格低至2.38萬元/平方米，相當于打了六折，因此，業(yè)主將從即日起斷貸斷供。
這條新聞令我感觸良深，因為這又是一條關(guān)于樓市、價格、業(yè)主、房貸和銀行“五位一體”的消息。如果從開發(fā)商、銀行以及老業(yè)主、新業(yè)主各自的立場和觀點來看，各方的訴求也都是合情合理的。但是，當這幾個角色的訴求都匯聚在一起，就會出現(xiàn)難以調(diào)和的矛盾以及難以解決的“規(guī)則性困難”。某種程度上來說，這注定是一場沒有贏家的撕扯。
那為什么出現(xiàn)這種“規(guī)則性困難”情形？如果在樓市下行和房價繼續(xù)下降的周期里，對于貸款買房者來說還有哪些不可預(yù)見的問題？
歸根究底，房地產(chǎn)市場中，買房貸款規(guī)則的隱性設(shè)計是建立在房價不斷上漲的假設(shè)前提下，也因此銀行貸款的規(guī)則、合同條款有很多容易忽視的“隱性設(shè)計”。購房者在貸款購買商品房的時候，都是基于一個前提假設(shè)，即這套房子的價格未來會不斷上漲，這是因為考慮到通貨膨脹、經(jīng)濟發(fā)展和以往的房地產(chǎn)市場規(guī)律。
購房者的普遍想法是，如果有一天還不起銀行的房貸了，可以考慮賣掉再還貸款，或者直接抵押給銀行還貸，這樣這個房貸就兩清了。但是，這種想法都是基于房價不斷上漲的前提下才能真正實現(xiàn)。很少有人會考慮到房價的下跌或者大幅度下跌帶來的房產(chǎn)評估價值低于銀行貸款額這種情形，此時即使購房者把房子全部給了銀行，也無法還清貸款，還需要繼續(xù)補充抵押物。
而更為實際和具體的情形是，中國的銀行并未與購房者共同承擔房價下跌的風險，而是所有的風險由購房者單方面承擔，因為無論這個房子價格下跌還是遭遇爛尾，事實上都需要貸款購房者單方面承擔，這一結(jié)果在簽訂貸款合同的時候就已經(jīng)注定了。
因此，房貸合同隱性規(guī)則的設(shè)計在房價不斷上漲、能按時交樓的前提下，不會出現(xiàn)任何問題，但反之則會暴露各種矛盾和沖突，正如深圳樓市正在經(jīng)歷的風波。
蒙受損失的購房者當然值得同情，但其實經(jīng)濟的周期性、房市的上漲下跌和我們自己人生的起伏，都逃不開社會發(fā)展規(guī)律。當我們認知這個規(guī)律，就會更加審慎對待我們的生活和工作。
首先，中國經(jīng)濟的發(fā)展也是有周期性的，有繁華之日，也有震蕩之時。我們購買的房子也不可能價格總是上漲，漲跌也是規(guī)律，還有很多不可預(yù)見性——火災(zāi)、地震、暴力裝修帶來房子結(jié)構(gòu)性損壞等等，這些都會帶來其房屋價值的大幅度流失。因此，我們?nèi)绻堰^多的資產(chǎn)和負債全部壓在鋼筋混凝土搭建的房子上，這并不是人生的一個明智之舉，更不是我們真正的人生和快樂！
其次，我們的工作也會出現(xiàn)起伏，隨著年齡增長和職位的提升，也并不意味著你能賺更多錢?；蛘哒f房價的上漲、工資的不斷上漲、經(jīng)濟的不斷發(fā)展都是基于一個時代的前提的，脫離了這個時代的前提，我們很多時候其實是無能為力的。
認知風險、管理風險、對待周期也是我們都要了解和學(xué)習(xí)的一門學(xué)問，用震蕩和周期去理解社會，在很多時候也尤為必要。（財富中文網(wǎng)）
作者王磊為財富中文網(wǎng)專欄作家，資深營銷顧問
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編輯：劉蘭香
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