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11月8日，在2023金融街論壇年會(huì)上，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)、國(guó)家外匯局局長(zhǎng)潘功勝就防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)表示，行業(yè)發(fā)展長(zhǎng)周期繁榮背景下，部分房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”經(jīng)營(yíng)，資產(chǎn)負(fù)債快速擴(kuò)張，疊加房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的重大變化、疫情沖擊等，以恒大為代表的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)顯性化并向行業(yè)擴(kuò)散。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，到底是一種什么樣的繁榮，繁榮的背后，到底有多少問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，這些問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，到底是如何形成的，哪些才是問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)形成的主要因素，特別是房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)，除企業(yè)決策者的盲目、沖動(dòng)和非理性之外，有沒(méi)有其他方面的因素，特別是金融因素，都是需要好好分析和反思的問(wèn)題。

要知道，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，與恒大一樣出現(xiàn)資金鏈斷裂現(xiàn)象的房企，不在少數(shù)，特別是一向被認(rèn)為經(jīng)營(yíng)很穩(wěn)健、很健康、現(xiàn)金流維護(hù)很好的萬(wàn)科，竟然也傳出資金方面的問(wèn)題，若不是有國(guó)資做背景，很難說(shuō)萬(wàn)科不會(huì)步入資金鏈斷裂房企行列。而碧桂園也是房企中一直運(yùn)行比較穩(wěn)健、比較從容的企業(yè)，也沒(méi)有能夠走過(guò)資金鏈斷裂的泥潭。

房企出現(xiàn)這樣的結(jié)果，是很多人早就預(yù)料到的。現(xiàn)在最希望的，就是不要形成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，不要引發(fā)行業(yè)的大變局。一家恒大，就把地方政府、金融機(jī)構(gòu)、債權(quán)人弄得筋疲力盡，讓購(gòu)房者人心惶惶，也殃及池魚(yú)，讓其他房企深受其害。特別是萬(wàn)科、碧桂園等穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，如果不是恒大暴雷導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)信心大失，購(gòu)房熱情大減，銷(xiāo)售一落千丈，也不會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂或緊繃現(xiàn)象。

而房企、特別是大型房企普遍陷入資金鏈泥潭的主要原因，就是負(fù)債規(guī)模太大，資產(chǎn)負(fù)債率太高，需要周轉(zhuǎn)的資金量很大，只要有一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)形成連鎖反應(yīng)，出現(xiàn)資金鏈斷裂現(xiàn)象。一旦資金鏈斷裂，銷(xiāo)售就會(huì)更加困難，現(xiàn)金流更少，周轉(zhuǎn)更加困難，陷入惡性循環(huán)。隨之而來(lái)的，就是包括銀行在內(nèi)的各種債權(quán)，都會(huì)被快速懸空。特別是銀行債權(quán)、各種債券等，就會(huì)連續(xù)出現(xiàn)逾期現(xiàn)象，加劇市場(chǎng)對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的傳遞，并涉及到其他企業(yè)。按照潘功勝行長(zhǎng)的描述，就是房企風(fēng)險(xiǎn)顯性化。

需要追問(wèn)的是，房企與銀行的這種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，到底是如何形成的，是房企的“騙錢(qián)”本領(lǐng)太強(qiáng)、向銀行拿錢(qián)的手段太多？還是銀行放款的條件太低、太想給房企貸款？到現(xiàn)在為止，對(duì)恒大等房企發(fā)生的資金鏈斷裂問(wèn)題，所有的矛頭都是對(duì)著房企，對(duì)著企業(yè)經(jīng)營(yíng)者，而沒(méi)有反思銀行的行為。而從房地產(chǎn)市場(chǎng)放開(kāi)以來(lái)的情況看，開(kāi)發(fā)商能夠從“一無(wú)所有”到資產(chǎn)負(fù)債同步飛漲，有的則利用負(fù)債實(shí)施轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，主要有兩大方面的原因。一是地方政府的政績(jī)沖動(dòng)，讓房企能夠負(fù)債拿地、以地負(fù)債、再負(fù)債拿地、再以地負(fù)債，循環(huán)往復(fù)，空手套白狼，不斷推高地價(jià)、推高房?jī)r(jià)，而地方政府則不斷地從土地上獲取收益，用于大建政績(jī)工程、形象工程，并大肆增加政府負(fù)債；二是銀行的瘋狂放貸，讓開(kāi)發(fā)商個(gè)個(gè)成了“不差錢(qián)”的主，用起錢(qián)來(lái)完全失去底線，形成什么地都想拿、什么價(jià)格的地都敢拿、再多風(fēng)險(xiǎn)的地也敢拿的惡性狀態(tài)。因?yàn)?，?duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，錢(qián)是銀行的、供應(yīng)商的、施工隊(duì)的、員工的，賺到的錢(qián)，他們拿大頭，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)了，由債權(quán)人承擔(dān)。

如果沒(méi)有銀行在貸款方面的過(guò)度寬松、過(guò)度容易，大多數(shù)房企可能都不會(huì)如此瘋狂地負(fù)債，不會(huì)有如此規(guī)模的負(fù)債，也不會(huì)給實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重沖擊和影響。今天房企出現(xiàn)的問(wèn)題，相當(dāng)一部分原因就是銀行給予的過(guò)度信貸資金支持，讓膽小的人變成了膽大包天，敢去空手套白狼；讓原本就膽大的人，變成了沒(méi)有膽的人，沒(méi)有什么不敢做，如許家印。那么，銀行有過(guò)這方面的反思嗎？想過(guò)房企的問(wèn)題與銀行也有密切關(guān)系嗎？想過(guò)銀行都扮演了什么樣的角色嗎？

近一段時(shí)間以來(lái)，一批銀行高管因?yàn)楹愦蟊├住⒃S家印被抓，也紛紛落馬。一定程度上，也承認(rèn)了銀行在房企負(fù)債過(guò)程中是存在比較大的問(wèn)題的。但是，除了將不法分子繩之以法外，金融機(jī)構(gòu)的反思也是非常重要的。切不要以為，房企出現(xiàn)的問(wèn)題，只是幾個(gè)落馬的銀行高管就能背得動(dòng)的，是整個(gè)行業(yè)都需要反思和反省的，是金融系統(tǒng)決策和執(zhí)行兩個(gè)層面都失控的問(wèn)題，否則，類(lèi)似問(wèn)題會(huì)繼續(xù)發(fā)生。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者譚浩俊為財(cái)富中文網(wǎng)專(zhuān)欄作家，財(cái)經(jīng)評(píng)論員

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編輯：劉蘭香