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一石激起千層浪。在一線城市中首個(gè)官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后，廣州再次率先放松限購。

9月20日，廣州發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化廣州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》，將限購區(qū)域調(diào)整為越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙共六個(gè)區(qū)，調(diào)整后廣州戶籍居民家庭在上述6區(qū)限購2套房，非本市戶籍居民家庭限購1套住房，條件從提供5年個(gè)稅或社?？s短為2年。

近期，自東北省會(huì)城市沈陽打響二線城市樓市松綁限購政策第一槍之后，陸續(xù)有十幾個(gè)二線城市跟進(jìn)，但是北上廣深等四大一線城市并沒有表態(tài)，如今廣州松綁限購政策不僅是“猶抱琵琶半遮面”式的姍姍來遲，也并未全市所有區(qū)域全面放開，若揣測其政策出臺背后用意，一方面有關(guān)決策層尚在小心翼翼地試探市場后續(xù)反應(yīng)，另一方面也在等待中央有關(guān)部門進(jìn)一步明確授權(quán)。

畢竟自2011年全國范圍內(nèi)開始實(shí)施樓市限制政策以來，在過往十幾年中，其他城市均或多或少在限購方面進(jìn)行過松綁，但是四大一線城市卻從來沒有在這個(gè)原則問題上“松口”，即便在2014-2015年全國房地產(chǎn)低迷時(shí)期也沒有過動(dòng)搖。所以這次“破天荒頭一遭”松綁限購，進(jìn)一步凸顯廣州樓市所面臨嚴(yán)峻形勢已到刻不容緩的地步。

毫無疑問，同作為改革開放橋頭堡的廣東省另一座一線城市——深圳大概率會(huì)緊跟廣州步伐。畢竟深圳樓市在2020年爆火出圈一把之后，這一兩年房價(jià)跌得很慘，也亟需“用藥救治”。

但作為中國城市最耀眼雙子星——帝都北京和魔都上海放開限購作為政策工具箱里最后“殺手锏”，估計(jì)應(yīng)該不會(huì)輕易使用。畢竟一旦京滬兩座城市全面放開限購，無論是其房價(jià)大幅上漲伴隨的虹吸效應(yīng)帶來二三線城市房價(jià)暴跌，還是其房價(jià)依然不溫不火，甚至堅(jiān)挺“價(jià)格堡壘”被攻破后一潰千里，都將是市場各方所不能承受之重。

事實(shí)上，樓市持續(xù)低迷只不過是當(dāng)前國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力增大的縮影。股市方面，雖然證監(jiān)會(huì)出臺有關(guān)利好政策不斷，傳統(tǒng)“救市六部曲”如今只剩下“國家隊(duì)”資金大規(guī)模入場托市。但是股市依然“跌跌不休”，滬指距離3000點(diǎn)僅咫尺之遙，深指、創(chuàng)業(yè)板指分別跌破10000點(diǎn)和2000點(diǎn)整數(shù)關(guān)口，創(chuàng)下2020年疫情爆發(fā)以來新低?？苿?chuàng)板指數(shù)逼近歷史最低值，滬深兩市成交量更是創(chuàng)下年內(nèi)新低。

匯市方面，盡管央行、外管局多次隔空喊話，表示堅(jiān)決防范匯率超調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)動(dòng)用加大預(yù)期管理、加強(qiáng)跨境宏觀審慎管理、調(diào)整外匯風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金以及存款準(zhǔn)備金率、增加逆周期因子使用等政策管理工具實(shí)施市場管理，雖然短期內(nèi)幾次政策刺激下人民幣匯率均出現(xiàn)大幅反彈，但是人民幣兌美元匯率依舊不改弱勢震蕩格局，近期基本維持7.30上方一線。

債市方面，在經(jīng)歷央行多次降息利好后，市場標(biāo)桿的十年期國債價(jià)格也于8月底階段性見頂后開始回落。而大宗商品方面，文華財(cái)經(jīng)指數(shù)近期同樣在創(chuàng)出階段性高點(diǎn)后開始連續(xù)回調(diào)。

毋庸置疑，股市、匯市、債市和大宗商品等作為反映金融市場最重要指標(biāo)，如今均不約而同的呈現(xiàn)下行趨勢，更加凸顯在中美戰(zhàn)略博弈加劇和國際主要經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)增速放緩等錯(cuò)綜復(fù)雜的國際大環(huán)境下，“傾巢之下豈有完卵”。

我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢難言樂觀，作為我國國民經(jīng)濟(jì)重要支柱的房地產(chǎn)行業(yè)自然也很難獨(dú)善其身，這也能理解為什么盡管眾望所歸的“救市”政策不斷頻繁出臺，但是依然無法扭轉(zhuǎn)樓市持續(xù)低迷的下行格局。

對于普通大眾家庭而言，在諸多經(jīng)濟(jì)和金融細(xì)分市場中，樓市和股市這兩個(gè)尤為重要。近期，兩者雙雙陷入低迷，傳統(tǒng)“蹺蹺板效應(yīng)”如今失靈，本質(zhì)上還是市場流動(dòng)性不足。根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)供需理論，無論是房子還是股票，買的人多自然會(huì)漲。過去無論是賣房子炒股，還是賣股票買房，都是資金在兩個(gè)蓄水池“左手倒右手”。但如今后疫情時(shí)代，居民儲(chǔ)蓄收入減少，失業(yè)率上升，現(xiàn)實(shí)收入和未來預(yù)期都不容樂觀，大部分家庭為維持日常生計(jì)尚且不斷奔波，遇到突發(fā)或者意外事件，甚至要舉債度日。因此，大部分家庭很難有閑余資金投資股市或者購買房產(chǎn)，也不排除部分家庭更是拋售股票和房產(chǎn)套現(xiàn)落袋為安。

在沒有增量資金入場的情況下，股市場內(nèi)博弈加劇，持續(xù)下行是必然事件。同樣，在幾乎沒有太多新增需求的情況下，目前樓市成交大都是改善型需求的二手房置換，少量剛性需求購買新房。一旦市場缺乏賺線效應(yīng)，不僅帶來流動(dòng)性減少，而且引發(fā)聰明投資者快速撤離，以貝萊德為代表的外資離開A股市場，和以李嘉誠為代表的港資清盤大陸房產(chǎn)都是最好的例證。

視線再次回到樓市。遙想2008年四萬億財(cái)政刺激投資和2015年供給側(cè)改革，兩次均催生一波轟轟烈烈的樓市牛市行情，但是背后成因卻不盡相同。雖然已經(jīng)時(shí)過境遷，但即便是在今日，對于了解目前樓市困境成因以及破局之道，依然有非常特殊的借鑒意義。

毫無疑問，2009-2010年樓市行情由貨幣量化寬松疊加樓市政策無限松綁發(fā)動(dòng)，“低首付、低利率”刺激市場需求，同時(shí)由于當(dāng)時(shí)國內(nèi)城鎮(zhèn)化率尚處于低位，居民人均住房面積與發(fā)達(dá)國家相比存在較大差距，

人口出生率處于歷史高位，日益增長的住房需求帶來真正剛性和改善型需求不斷激發(fā)市場供給端發(fā)力，從而形成這一波樓市牛市格局；而2016-2017年樓市行情則主要由舉國上下對于鋼鐵、水泥、煤炭等大宗商品實(shí)施供給側(cè)改革所引發(fā)。但事實(shí)上，這一輪樓市漲價(jià)去庫存背后，房價(jià)過快過高上漲帶來房地產(chǎn)開發(fā)商、購房人和金融機(jī)構(gòu)無序“加杠桿”進(jìn)行瘋狂投機(jī)牟利，衍生出大量金融泡沫，而這些并不是市場真正需求與供給端共振所形成，只不過當(dāng)時(shí)由于宏觀經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，很好地掩蓋了上述問題。

對比一下兩次樓市牛市形成過程不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)今樓市面臨困境本質(zhì)原因是上一波牛市“后遺癥”逐漸凸顯，宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力的大背景只不過是其中重要的“催化劑”而已。顯而易見，上一波樓市潛在的市場風(fēng)險(xiǎn)是參與市場博弈的各方杠桿比例均過高，但問題本質(zhì)源于商品房預(yù)售制度。

9月19日，雄安新區(qū)官網(wǎng)發(fā)布消息，創(chuàng)造性地取消商品住房預(yù)售，實(shí)行現(xiàn)房銷售、精裝交付，“所見即所得、交房即交證”，表示始終堅(jiān)持“房住不炒”，建立嚴(yán)禁投機(jī)的長效機(jī)制。乍一看，似乎又是“救市”舉措放大招的“升級版”，但細(xì)細(xì)分析，承載千年大計(jì)任務(wù)的雄安新區(qū)，其政策制定和發(fā)布毫無疑問是業(yè)界的“風(fēng)向標(biāo)”。

此時(shí)此刻發(fā)布這一則新政，顯而易見，中央高層已經(jīng)意識到目前樓市癥結(jié)的關(guān)鍵所在，在諸多“救市”政策尚不能有效化解市場風(fēng)險(xiǎn)的情況之下，有必要優(yōu)化現(xiàn)有住房制度的改革思路，通過不斷完善多層次住房供給體系和健全房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，逐步建立適合中國當(dāng)前國情的健康且可持續(xù)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式。

如今，樓市松綁政策邊際效應(yīng)不斷遞減，深刻凸顯如今市場已經(jīng)由政策性樓市漸進(jìn)式過渡到市場性樓市。房地產(chǎn)市場作為市場經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其運(yùn)行發(fā)展仍然遵循著市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，其發(fā)展的健康與否核心還是供給和需求是否相匹配。

“解鈴還需系鈴人”，通過取消商品住房預(yù)售，實(shí)行現(xiàn)房銷售，一方面倒逼房企更加尊重市場供求規(guī)律，科學(xué)決策，審慎拿地，加速市場供給端去杠桿化，同時(shí)通過不斷減少市場新房供給量，實(shí)現(xiàn)供給端逐步出清，另一方面抑制投資投機(jī)性新需求，通過加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管，加大投資投機(jī)性需求購房成本和風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)需求端真實(shí)呈現(xiàn)，最終實(shí)現(xiàn)市場供需再平衡。另外，現(xiàn)房銷售將促使企業(yè)回歸產(chǎn)品，進(jìn)一步加速房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)行業(yè)更高質(zhì)量發(fā)展。

總體上，不難看出，在中美戰(zhàn)略博弈與宏觀經(jīng)濟(jì)下行等不利宏觀環(huán)境因素持續(xù)加強(qiáng)的情況下，國內(nèi)樓市很難獨(dú)善其身，但是如何實(shí)現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場“軟著陸”卻是一個(gè)非?，F(xiàn)實(shí)課題。

今年以來，國家部委和地方政府層面均出臺諸多樓市救市政策，但是實(shí)際收效甚微，在政策工具箱幾乎已經(jīng)窮盡之時(shí)，有必要審慎優(yōu)化思路，或許通過取消商品住房預(yù)售實(shí)行現(xiàn)房銷售，并且合理引導(dǎo)市場降價(jià)預(yù)期才是未來破局之道。

當(dāng)然，提高居民實(shí)際收入、增加中青年就業(yè)機(jī)會(huì)和引導(dǎo)大眾對于未來宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期，增加居民購買力，增加居民信心才是解決問題之根本。

如今，中國房地產(chǎn)市場困難重重，要想真正力挽狂瀾，必須有壯士斷腕的心態(tài)和“不破樓蘭終不還”的決心，從住房供給端和資金需求端雙管齊下，兩者不可偏廢。同時(shí)堅(jiān)持“房住不炒”初心不移，有始有終，方才能真正實(shí)現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場之未來健康發(fā)展。（財(cái)富中文網(wǎng)）

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編輯：徐曉彤