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近期，北上廣深陸續(xù)實(shí)施了“認(rèn)房不認(rèn)貸”的新政。這四個(gè)“一線城市”新政的出臺(tái)，具有明顯的風(fēng)向標(biāo)和示范性，也是為房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)的“金九銀十”打好預(yù)熱的基礎(chǔ)。通過政策刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，這還是熟悉的配方，但是不是熟悉的味道呢？往事如煙、時(shí)過境遷，如今房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)區(qū)別以往的“變化”和“不變化”？以下三方面，供大家思考和參考：

首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)“波濤洶涌”，還只是“泛起漣漪”？

毫無疑問，四大城市的風(fēng)向性新政必然會(huì)帶動(dòng)全國(guó)更多城市逐步跟進(jìn)，各種鼓勵(lì)和刺激政策在未來幾個(gè)月內(nèi)會(huì)不斷涌現(xiàn)。那么，這輪房地產(chǎn)市場(chǎng)是又會(huì)出現(xiàn)一次短暫的“波濤洶涌”，或只是一次泛起“微微的漣漪”？

對(duì)此，我們充滿了期待。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的結(jié)構(gòu)性、居民負(fù)債率、二手房的掛牌數(shù)量、法拍房的數(shù)量已經(jīng)與過往的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下發(fā)生了很大的變化。除此之外，還有一個(gè)更為關(guān)鍵的是——居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。

綜合這五個(gè)維度進(jìn)一步思考后，我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期（1—3個(gè)月）的“微微漣漪”是大概率事件。這一點(diǎn)，從國(guó)家相關(guān)部門和地方政府的刺激政策的力度也看得出來。政策的工具箱里面準(zhǔn)備了更多的工具，也是為了防止短期的“微微的漣漪”效果都不如預(yù)期，為后期繼續(xù)加大各種刺激政策留下余地。

其次，是房地產(chǎn)政策的“蜻蜓點(diǎn)水”和“左右為難”。

這次的房地產(chǎn)新政之后，政策工具箱里面的工具還有很多。比如：逐步放開限購(gòu)、降低二套房首付、降低豪宅稅、提高公積金貸款額度和比例等等。

很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這次新政只是“蜻蜓點(diǎn)水”，對(duì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖作用力度有限；不如一次加大政策力度和工具，為樓市的回暖來個(gè)真正的“金九銀十”。其實(shí)，這次這種“蜻蜓點(diǎn)水”的政策也是各級(jí)政府“左右為難”的一種表現(xiàn)。換個(gè)角度思考，如果刺激政策力度很多、工具用得很多，但是，市場(chǎng)反饋仍然不理想、達(dá)不到預(yù)期，就會(huì)帶來一個(gè)嚴(yán)重的問題——房地產(chǎn)市場(chǎng)未來信心預(yù)期不足的問題。

如果出現(xiàn)這種情形，就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)政策“邊際效益遞減”的現(xiàn)象——即使不斷推出各種刺激政策，市場(chǎng)仍然不回暖；這顯然不是各級(jí)政府和開發(fā)商希望看到的。因此，房地產(chǎn)刺激政策的漸進(jìn)性、逐步性、根據(jù)市場(chǎng)的形勢(shì)適時(shí)應(yīng)對(duì)就顯得尤為重要了?？梢灶A(yù)見的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買者和供應(yīng)者之間的各種互相觀望情緒、博弈心態(tài)、風(fēng)向性的信息會(huì)更加明顯。

話說回來，還是那至理名言：當(dāng)“看得見的手”對(duì)市場(chǎng)干預(yù)、管理得越深，就會(huì)越扭曲一個(gè)正常、健康發(fā)展的市場(chǎng)。當(dāng)一個(gè)正常、健康的市場(chǎng)變成不正常的時(shí)候，隨之而來，只會(huì)用更強(qiáng)的“看得見的手”去加大更強(qiáng)的力度。長(zhǎng)此以往，“左右為難”這種現(xiàn)象的出現(xiàn)就是必然了。

最后，為了多角度、多層面、多種可能地拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，重新發(fā)現(xiàn)和定義房地產(chǎn)市場(chǎng)的“需求”，將成為新的路徑。

“房住不炒”這個(gè)基本方針不會(huì)動(dòng)搖，在這個(gè)前提下，炒房的需求是肯定要被按住的。而只有重新發(fā)現(xiàn)和定義房地產(chǎn)的居住需求，才有可能通過各種政策去引導(dǎo)和刺激居民購(gòu)買。比如說：改善型需求，換更大、更新、更好的房子；享受型需求，在城市的郊區(qū)環(huán)境更好的地方為享受生活提供的住房；工作型需求，當(dāng)工作地點(diǎn)發(fā)生變化，尤其是在新區(qū)開發(fā)的建設(shè)中，工作和居住距離比較遠(yuǎn)，這個(gè)需求也是在某種程度上客觀存在；親情型需求，未來子女很少愿意和父母住在一起的，但是又為了和父母近一點(diǎn)，在一個(gè)小區(qū)里面同時(shí)購(gòu)買兩套住房。

其實(shí)，客觀來講中國(guó)人對(duì)房子的需求和喜好還是帶有一定執(zhí)念的。為了從居住角度拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，重新發(fā)現(xiàn)和定義房地產(chǎn)的需求也就成為未來大概率的一條路徑。但是，需要指出的，無論如何定義和發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的市場(chǎng)各種需求，都離不開居民的購(gòu)買能力這個(gè)前提，而居民的購(gòu)買能力與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和發(fā)展息息相關(guān)。

因此，還是得回到的那句話——“發(fā)展才是硬道理”。沒有經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入提升，只會(huì)有空洞的需求；當(dāng)只有空洞的需求，什么樣的刺激政策都成為過往云煙了。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者王磊為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，資深營(yíng)銷顧問，商業(yè)專欄作家

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編輯：劉蘭香