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7月24日，中央政治局會(huì)議上，對(duì)于“股市”和“樓市”兩個(gè)領(lǐng)域，同時(shí)提出“活躍資本市場(chǎng)，提振投資者信心”和“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”兩大舉措。毋庸置疑，對(duì)于當(dāng)前困擾宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的這兩個(gè)難題，最高層會(huì)議公報(bào)中表明國(guó)家的鮮明態(tài)度，“兩手都要抓，兩手都要硬”，不可偏廢。

上周日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、證監(jiān)會(huì)和三大交易所官宣包括印花稅下調(diào)、階段性收緊IPO和再融資節(jié)奏、規(guī)范大股東股份減持以及下調(diào)融資保證金比例等活躍資本市場(chǎng)措施，“四箭齊發(fā)”，力度空前，著實(shí)讓廣大投資者興奮了一把，A股市場(chǎng)隨即給予連續(xù)兩日上漲回應(yīng)。不過，相較于眾多股民期待本輪救市政策中最大利好板塊——券商股最近兩個(gè)交易日的高開低走甚至板塊翻綠，意料之外的房地產(chǎn)板塊卻收獲驚喜，前期爆雷的金科股份連續(xù)收獲兩個(gè)漲停，榮盛發(fā)展、天房發(fā)展等連續(xù)兩日大漲超過15%，整個(gè)板塊也是連續(xù)兩個(gè)交易日大漲。無獨(dú)有偶，8月初深陷流動(dòng)性危機(jī)的宇宙第一房企——碧桂園在經(jīng)歷股價(jià)腰斬后，其H股上市公司碧桂園（8月29日也收獲超過12CM漲幅。當(dāng)然，資本市場(chǎng)中房地產(chǎn)板塊異軍突起也是事出有因，一部分利好來自于8月27日證監(jiān)會(huì)發(fā)布一條政策：房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制，另一部分原因是8月28日十四屆全國(guó)人大常委會(huì)第五次會(huì)議上，國(guó)家發(fā)改委主任鄭柵潔在工作報(bào)告中提出：積極擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。

一個(gè)多月來，隨著各部委和各地全面落實(shí)中央政治局會(huì)議精神，有關(guān)房地產(chǎn)優(yōu)化政策出臺(tái)頻率明顯加快，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)引來密集松綁期，不過相較于股市的史詩(shī)級(jí)式救市方式，樓市目前只有“不溫不火”救市措施。一線城市樓市在本輪行業(yè)深度調(diào)整中，“受傷最輕，包袱最小，希望最大”，對(duì)于一線城市來說，救市政策一來沒有這么迫切，二來基于過去救市后續(xù)表現(xiàn)，一線城市“燈塔”效應(yīng)依然明顯，因此，一線城市出臺(tái)救市措施必然慎之又慎。

相較于三、四線中小城市人口凈流出、居民收入減少帶來商品房明顯供過于求，即使價(jià)格大幅降低也依然無人問津，二線大城市人口紅利尚有空間，加上區(qū)域中心資源優(yōu)勢(shì)，一旦房?jī)r(jià)下降至心理區(qū)間，還是有不少剛需和改善性需求甚至投資客抄底，但是對(duì)于一線城市而言，不僅大部分房企對(duì)于在售一手房咬住價(jià)格不松口，而且二手房主除去特殊原因著急出手外普遍也是觀望惜售，當(dāng)然這種情況下，買家更是持幣待購(gòu)中，買賣雙方博弈愈加明顯。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，8月份全國(guó)樓市繼續(xù)低迷，成交量整體同環(huán)比均下降。一線城市成交面積環(huán)比下跌22.83%，北京、上海、深圳環(huán)比跌幅顯著，廣州跌幅最小為5.2%。二線城市整體環(huán)比上漲3.15%，其中蘇州漲幅顯著，為49.59%。庫(kù)存面積總量略有上升，深圳漲幅最高，為6.97%。土地出讓方面，8月份監(jiān)測(cè)城市總體供應(yīng)量同比走低，宅地供求同比下滑，整體成交方面量跌價(jià)漲，一線城市出讓金及成交樓面均價(jià)有所上揚(yáng)；房企拿地城市集中在廣州、南京、杭州、成都等城市。土地出讓金總額同比上揚(yáng)，成都攬金371億居首。

顯而易見，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整尚未完全見底，但是可以看到是底部區(qū)間正在夯實(shí)，一、二線城市土地拍賣出讓市場(chǎng)觸底反彈已經(jīng)發(fā)出明顯信號(hào)。那么，對(duì)于廣大投資者來說，現(xiàn)在是抄底良機(jī)么？

首先，可以肯定是，目前單論從投資房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)會(huì)而言，資本市場(chǎng)機(jī)會(huì)遠(yuǎn)大于不動(dòng)產(chǎn)機(jī)會(huì)。若資本市場(chǎng)是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”，那么板塊指數(shù)就是行業(yè)景氣的“溫度計(jì)”。隨著房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)服務(wù)等相關(guān)板塊前段時(shí)間二次筑底后再次反彈，意味著上市房企以及相關(guān)物業(yè)、經(jīng)紀(jì)關(guān)聯(lián)公司風(fēng)險(xiǎn)基本出清，在經(jīng)歷債務(wù)重組、資產(chǎn)重整等程序后，本身基本面尚可、投資布局合理、歷史債務(wù)包袱較輕的上市房企以及相關(guān)物業(yè)、經(jīng)紀(jì)關(guān)聯(lián)公司更是迎來觸底反彈良機(jī)，投資這些上市公司股票，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)基本可控，未來收益較為客觀。同時(shí)，相較于實(shí)體房產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)出清的上市房企公司股票不僅正處在歷史低位，抄底正當(dāng)時(shí)，而且流動(dòng)性好，收益變現(xiàn)容易，潛在風(fēng)險(xiǎn)可控。

其次，若要投資的話，一線城市房產(chǎn)特別是核心地段房產(chǎn)基于“過去抗跌、現(xiàn)在保值和未來增值”邏輯，是如今唯一值得投資的優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)。在本輪樓市調(diào)整中，全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎泥沙俱下，但是唯獨(dú)一線城市房?jī)r(jià)較為堅(jiān)挺，其本質(zhì)原因還是因?yàn)槠淞己霉┬杌久嬷?，這也是一線城市中買賣雙方博弈的焦點(diǎn)所在，畢竟在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，供需關(guān)系才是影響價(jià)格的最核心因素。北京、上海、廣州和深圳等一線城市憑借其優(yōu)質(zhì)教育資源、良好醫(yī)療保障和廣闊就業(yè)機(jī)會(huì)等優(yōu)勢(shì)，多年來吸引舉國(guó)精英人才和成功人士安家落戶，同時(shí)購(gòu)房置業(yè)落戶不僅是國(guó)人傳統(tǒng)觀念，也是保障上述權(quán)益的最好方式。盡管一線城市商品房一直被認(rèn)為是普通民眾眼中的稀缺資源，但是精英人才和權(quán)貴階層充沛的購(gòu)買力也足以讓其成為“必需品”。因此，盡管一線城市樓市尚在博弈中，但是核心區(qū)位房產(chǎn)，下跌空間不大，逢低適時(shí)出手，未來上漲可期。

最后，對(duì)于剛需和改善型需求來說，二線城市房產(chǎn)抄底機(jī)會(huì)正在臨近，歲末年初正當(dāng)時(shí)。近期，住建部強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施，絕大部分購(gòu)房人買房成本明顯下降，相較于一線城市商品房市場(chǎng)的供不應(yīng)求和三、四線城市的供過于求，二線城市商品房市場(chǎng)目前處于供需弱平衡狀態(tài)，今年以來，二線城市不斷出臺(tái)“以價(jià)換量”的刺激政策正在促使其房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入“緊平衡”狀態(tài)，最近二線城市商品房成交量環(huán)比上升已經(jīng)充分印證這一點(diǎn)。究其原因，在于二線城市均是省會(huì)城市或者區(qū)域中心城市，其房?jī)r(jià)相對(duì)于所在城市居民收入屬于“比上不足，比下有余”狀態(tài)，合適降價(jià)讓利后，其良好性價(jià)比必然會(huì)吸引大量剛需和改善型需求入場(chǎng)抄底。不過，盡管二線城市的區(qū)域中心城市屬性也限制其房?jī)r(jià)過去上漲空間，但是也注定未來下跌空間不會(huì)太大，畢竟一旦跌多了，相較于周邊三、四線城市，其較高性價(jià)比，總會(huì)有本市及周邊區(qū)域剛需和改善型需求抄底。

如今屬于中國(guó)房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)落幕，過去那種“閉眼買房、坐等升值”的機(jī)會(huì)已經(jīng)一去不復(fù)返，未來十年內(nèi)，全國(guó)大部分區(qū)域大概都會(huì)進(jìn)入存量房博弈時(shí)代，但是市場(chǎng)機(jī)會(huì)依然存在，不過機(jī)會(huì)總是留給有準(zhǔn)備的人。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者汪杰為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，創(chuàng)業(yè)公司從業(yè)者，關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

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編輯：劉蘭香