惠州部分項(xiàng)目“骨折”價(jià)賣房后遭封盤，由此產(chǎn)生一個(gè)疑問：連靠近深圳的大灣區(qū)城市房價(jià)都開始跳水，中國房地產(chǎn)市場是不是真的開始進(jìn)入了下降區(qū)間？進(jìn)而言之，地方債務(wù)、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)和居民債務(wù)三個(gè)因素將如何影響未來房地產(chǎn)發(fā)展的走勢？
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上周末，惠州市惠陽區(qū)的鉑悅府項(xiàng)目以備案價(jià)約六折的價(jià)格促銷，導(dǎo)致老業(yè)主集體維權(quán)。而最新消息顯示，當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門均已介入，這兩個(gè)項(xiàng)目均已暫停對外銷售。
當(dāng)看到這條新聞的時(shí)候，很多讀者可能會(huì)覺得有點(diǎn)“震驚”。一方面惠州是廣東省的大灣區(qū)城市，而且又毗鄰一線城市深圳；另外一方面降價(jià)幅度非常大，接近于“骨折”。所以，這不禁讓人產(chǎn)生很多遐想——連靠近深圳的大灣區(qū)城市房價(jià)都開始跳水，中國房地產(chǎn)市場是不是真的開始進(jìn)入了下降區(qū)間？
我們從三個(gè)方面和大家簡析一下，希望能夠給大家理清思考的脈絡(luò)：
首先，惠州大亞灣片區(qū)的房價(jià)“跳水”其實(shí)已經(jīng)不是第一次了。
惠州整個(gè)城市的房地產(chǎn)市場在很多人看來就非常具有“分化性”。惠州市面積超過11000平方公里，在整個(gè)大灣區(qū)城市群中算面積非常大了?；葜菔忻娣e基本上相當(dāng)于廣州、深圳、東莞三個(gè)城市面積之和，可開發(fā)的面積相對比較大。而且，惠州市各個(gè)區(qū)縣發(fā)展不太平衡，惠東縣、龍門縣發(fā)展就相對慢一些。在一些人看來，惠州房價(jià)具有很大的不確定性：有人看漲，認(rèn)為是價(jià)值洼地；有人看跌，是一個(gè)泡沫深坑。而且惠州大亞灣片區(qū)毗鄰深圳，曾經(jīng)在很多開發(fā)商和購買者看來，未來將是一個(gè)非常有發(fā)展前途的片區(qū)，因此那里很多開發(fā)商在那里扎堆。其實(shí)，在10年前，這個(gè)大片區(qū)就出現(xiàn)過一次房價(jià)的“骨折”跳水，很多深圳購買者對此記憶猶新。
其次，中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個(gè)表面穩(wěn)定、實(shí)際分化的發(fā)展趨勢。
惠州這次政府操作和實(shí)際情形已經(jīng)說明房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個(gè)“表面穩(wěn)定，實(shí)際分化的趨勢”。
從政府角度來講，非常希望房地產(chǎn)市場和土地市場能夠持續(xù)保持穩(wěn)定、健康的增長；房地產(chǎn)擁有者更希望自己的房子價(jià)格持續(xù)上漲。但是從整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大的趨勢看，其實(shí)已經(jīng)很難實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的價(jià)格整體穩(wěn)定、健康的增長了。雖然有些城市因?yàn)橹笇?dǎo)價(jià)格的存在而出現(xiàn)“表面穩(wěn)定”；但是實(shí)際上不同的城市、相同城市的不同區(qū)域、相同區(qū)域的不同樓盤價(jià)格已經(jīng)開始出現(xiàn)銷售和價(jià)格分化。未來這種分化也許會(huì)進(jìn)一步加深，出現(xiàn)和中國經(jīng)濟(jì)的類似的“結(jié)構(gòu)性”問題。因此，也可以稱為“中國房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性問題”。
第三，城市地方債務(wù)、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)和居民債務(wù)三個(gè)因素將如何影響未來房地產(chǎn)發(fā)展的走勢？
在過去的20年，很多人分析房地產(chǎn)都是從地理位置、交通環(huán)境、人口基數(shù)、城市發(fā)展趨勢這些要素來分析房地產(chǎn)市場的，這些都是從供應(yīng)側(cè)來分析的，在那個(gè)蓬勃發(fā)展的階段來說，這在一定程度上也是合理的。但是，在目前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩的情況下；我們是不是應(yīng)該更多從需求端來分析，更為合理？
這個(gè)需求端包括居民購房資金需求端、房地產(chǎn)企業(yè)資金需求端和城市地方財(cái)政需求端；這三個(gè)資金需求端其實(shí)構(gòu)成了一個(gè)需求的循環(huán)。然而，目前看來，三者的債務(wù)問題都比較大，特別是房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)和城市地方債務(wù)更甚；而目前中國居民債務(wù)整體也到一個(gè)非常高的臨界點(diǎn)。在這三個(gè)因素的共同影響下，整體中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢可能會(huì)越發(fā)明顯。（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者王磊為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，資深營銷顧問，商業(yè)專欄作家
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編輯：劉蘭香
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